Gesetze Kroatien

I. STEUERRECHT
II. EIGENTUMSERWERB
III. BAUGESETZT

I. STEUERRECHTLICHE ASPEKTE des Immobilienerwerbs in Kroatien

Da es durch die Vielzahl von An- und Verkäufen von Immobilien durch Ausländer in Kroatien reichlich praktische Erfahrung gibt kann von konkreten Besteuerungsregeln ausgegangen werden:

Umsatzsteuer/Grunderwerbsteuer
Der Erwerb von Neubauten unterliegt der Umsatzsteuer in Höhe von 23 % der Bemes- sungsgrundlage (Marktwert). Lediglich der ideele Anteil an Grund und Boden fällt unter die Grunderwerbsteuer. Dagegen unterliegt die Übertragung von Altbauten (einschließlich Grund und Boden) der Grunderwerbsteuer in Höhe von 5 % der Bemessungsgrundlage.
Als Bemessungsgrundlage kommt zunächst der Kaufpreis in Betracht. Weicht dieser aber vom Marktwert ab, kann die Finanzverwaltung den Kaufpreis schätzen, wovon in der Praxis auch Gebrauch gemacht wird. Problematisch bleibt oft die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude, wenn dies im Kaufvertrag nicht ausdrücklich geregelt ist. Deswegen emphiehlt sich eine solche Regelung schon im Vertrag.
Steuerbefreit sind staatliche Organe und Gebietskörperschaften, humanitäre Organisationen (z.B. Rotes Kreuz) u.a. sowie Erwerbe zur Regelung der eigenen persönlichen Wohnungsfrage (seit 2003). Außerdem ist die Einbringung als Sacheinlage in eine Gesellschaft und der Erwerb aufgrund von Erbschaft bzw. Schenkung unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. Daneben gibt es noch weitere Befreiungstabestände.

Grundsteuer
Der Grundsteuer unterliegen derzeit in Kroatien nur inländische Ferienhäuser und -wohnungen, die nicht dauerhaft bewohnt oder vermietet werden. Besteuert werden die bebauten Quadratmeter Nutzfläche. Die Bemessungsgrundlage ist kommunal unterschiedlich und beträgt jährlich 5 bis 15 HRK pro/qm Nutzfläche % per annum.
Für 2011 ist die Einführung einer Grundsteuer nach europäischen Vorbild geplant, der dann grundsätzlich alle Immobilien unterliegen werden.

Laufende Einkünfte und Veräußerungsgewinne
Für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es eine Vereinfachungsregelung, nach der fiktiv 30 % der Einnahmen als Betriebsausgaben anerkannt werden. Alternativ dazu kann eine Einnahmenüberschussrechnung erstellt werden.
Spekulationsgewinne bei der Veräußerung von Immobilien unterliegen derzeit im Privatvermögen der Besteuerung, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als drei Jahre vergangen sind. Der Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn beträgt zwischen 15 und 45 % (zuzüglich Kommunalsteuer in größeren Stadten) je nach Höhe des zu versteuernden Einkommens.
Im Betriebsvermögen unterliegt der Veräußerungsgewinn der Regelbesteuerung, d.h. dem üblichen (Gewinn-) Steuersatz von 20 %.
Bei der Ausschüttung von Gewinnen an ausländische Gesellschafter fällt bisher keine Kapitalertragsteuer an.
Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Deutschland weist das Besteuerungsrecht aus der Vermietung/Verpachtung bzw. Veräußerung von Immobilien dem Belegenheitsstaat zu. Gleiches gilt für die DBA Österreich-Kroatien bzw. Schweiz-Kroatien.

Details (Bundesgesetzblatt) zum DBA Österreich-Kroatien finden Sie unter:
zum Bundesgesetzblatt DBA Österreich-Kroatien (*.pdf)

Alle Angaben zum Steuerrecht ohne Gewähr!

II. EIGENTUMSERWERB

Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Kroatien beruht auf der Grundlage des ‘Gesetzes über Eigentum und anderen dinglichen Rechten’. Die einschlägigen Bestimmungen wurden zuletzt 2006 geändert, so dass der Artikel 356 Abs. 2 des Gesetzes nun lautet: ‘Ausländische natürliche und juristische Personen können, wenn es durch Gesetz nicht anders bestimmt ist, unter der Voraussetzung der Reziprozität Eigentum an Immobilien auf dem Gebiet der Republik Kroatien erwerben, falls der Justizminister der Republik Kroatien dazu seine Zustimmung gibt.’

Bis 2006 musste zusätzlich noch die Zustimmung des Außenministers eingeholt werden, so dass oft ein sehr langer Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss und der Genehmigung verstrich. Da der Verkäufer in der Regel kein Interesse an langen Wartezeiten hat, musste in der Praxis meistens eine Anzahlung geleistet werden, deren Rückzahlung bei Versagung der Zustimmung zumindest fraglich war. Aus diesem Grunde wurden auch oft in Fällen, in denen die Zustimmung grundsätzlich nicht fraglich war, sog.Zweckgesellschaften, meist in der Rechtsform einer GmbH, gegründet, welche als inländische Personen der Zustimmung zum Immobilienerwerb nicht bedurften. Dies führt zwar zu steuerlichen Nachteilen und sorgt für einen nicht unerheblichen Verwaltungsaufwand. In Fällen fehlender Reziprozität mit dem Herkunftsland lässt sich eine solche Variante aber kaum vermeiden.

In den Fällen fehlender Reziprozität kann man sich den Antrag sparen und gleich die Gründung einer Zweckgesellschaft ins Auge fassen. Nach Angaben des Justizministeriums besteht mit Deutschland uneingeschränkte Reziprozität, mit Österreich hängt die Reziprozität von den Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes ab und mit der Schweiz ist die Reziprozität gegeben, wenn eine Schweizer natürliche Person ihren ständigen
Aufenthalt in Kroatien hat.

Im Jahr 2009 wurde der Immobilienerwerb durch natürliche und juristische Personen aus den EU-Ländern erleichtert:

Mit Wirkung ab dem 01.02.2009 ist der neue Artikel 358a des “Gesetzes über Eigentum und andere Sachenrechte” in Kroatien anwendbar. Damit werden EU-Bürger beim Immobilienerwerb mit Inländern gleichgestellt. Diese lange Zeit im Inland umstrittene Regelung verabschiedete der kroatische Sabor noch im Dezember 2008. Gegen den Widerstand im Inland musste Kroatien dieser Regelung im Rahmen der Beitrittsverhandlungen zur EU zustimmen. Sobald die Gebietsstreitigkeiten mit Slowenien beigelegt sind, dürfte einem raschen EU-Beitritt nichts mehr im Wege stehen.

Insbesondere für österreichische Staatsbürger wirkt sich diese Gesetzesänderung positiv aus, da die bisher vorausgesetzte Reziprozität nicht immer gegeben war. Für Deutsche Staatsbürger entfällt nunmehr das Zustimmungsverfahren durch das Justizministerium.